Frenazo a la vivienda: las compraventas y los precios caerán en 2023

• Las transacciones bajarán más de un 15% debido a la inflación
• Los precios no están por encima de los valores normales, como ocurrió entre 2006 y 2008 durante los últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria

La inflación hace mella en el mercado residencial, que comenzará a partir del segundo semestre de este año a sufrir una ralentización que se agudizará en 2023. “Esperamos que 2022 cierre con un número de transacciones un 2,3% superior a 2021 y que 2023 acabe con un número de compraventas un 15,4% menor a 2022”, señala el Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España, elaborado por Fragua by Atlas Real Estate Analytics. 

La primera mitad del 2022 comenzó en positivo. El número de compraventas registradas entre enero y junio fue de 311.900, una cifra superior a la lograda en el mismo periodo del año anterior. De mantenerse el ritmo, sería más que el registrado en 2021, aunque la situación macroeconómica frenará esta evolución y el ejercicio finalizará de forma similar al de 2021.

Lo mismo sucederá con los precios. “La evolución de los precios muestra una mayor inercia que el volumen de compraventas. El precio medio para 2022 será un 2,9% superior al de 2021, mientras que 2023 se saldará con una caída del 0,9%”. A pesar de la corrección, se trata de una estabilización en medio de una tendencia alcista. Los precios se mantienen dentro de lo que se denomina una horquilla de valores normales, al contrario de lo que pasó entre 2006 y 2008 cuando se encadenaron 11 trimestres fuera de esta.

“Si bien es cierto que no se puede medir el impacto total del año 2022, un análisis extensivo de time series no refleja que el precio alcanzado entre 2021 y 2022 sea un outlier, sino que mantiene una tendencia natural iniciada en 2020, fundamentada en un aumento de la demanda de vivienda”, explican desde Fragua by Atlas.

El precio medio de la vivienda en España se sitúa en 1.734 euros por metro cuadrado. Eso significa que un piso de 75 metros cuadrados ronda los 130.050 euros. Esto supone un crecimiento del 5,7% entre 2020 y de 2022. “Este incremento no parece estar relacionado con un sobrecalentamiento del mercado de compraventa. Los precios actuales se encuentran dentro de la horquilla de precios normales en relación a la tendencia previa del mercado”, apunta el estudio. En 2007 y 2008, el precio medio llegó a superar los 2.000 euros por metro cuadrado.

AUMENTA LA HIPOTECA MEDIA

En paralelo, la hipoteca media solicitada para comprar una vivienda ha ido aumentando hasta situarse cerca de los 143.000 euros. En plena burbuja, el endeudamiento medio superó los 150.000 euros. A pesar de ello, no se avista una crisis hipotecaria en España porque la ratio de hipotecas en relación a las compraventas sigue por debajo de 1, situándose en 0,69. Esto quiere decir que de cada 100 compraventas de inmuebles, solo 69 requieren financiación, mientras que en 2011 se otorgaron 200 préstamos para 100 adquisiciones.

“Los hogares se encuentran en una situación mucho más holgada. El endeudamiento de las familias es significativamente menor al de la primera década de los 2000, lo cual es un punto de partida mucho más sano de cara a una posible recesión. Además, el valor medio de la hipoteca sigue siendo inferior a los máximos alcanzados en 2007”, reza el informe.

CAÍDA DE LA OFERTA

Uno de los puntos que resalta el estudio de Atlas Real Estate es la gran caída de la oferta de viviendas a la venta, que se sitúa en las 640.700 unidades. Como dato positivo señalan: “La caída de oferta tiene un efecto positivo en caso de que el mercado experimente una menor demanda a causa de una recesión: la caída de la demanda se vería compensada por una disminución del stock disponible. Al contrario que en 2008, cuando convivieron una baja demanda y una alta oferta. Esto permite que el mercado no se enfrentará a fuertes variaciones en el precio de la vivienda, sino a desaceleraciones controladas”.

El tiempo medio desde que un vendedor cuelga el cartel de ‘Se vende’ hasta que cierra la operación se mantiene estable entre los 130 y los 150 días. “La combinación de una caída del stock disponible, un ligero aumento de los tiempos de venta en algunas de las principales plazas del país, así como los efectos de la inflación y los costes de construcción en la obra nueva permiten presagiar un mercado más frío en los próximos meses”, concluye el informe de Fragua by Atlas. Fuente: epe.es