«Hay promociones de obra nueva fallidas porque no hay demanda a los precios anunciados»

Luis Corral: “Tener una vivienda en propiedad implica contar con una disciplina de ahorro” 

El sector residencial en España se encuentra actualmente en un momento en que escasea la oferta de obra nueva por la falta de promociones en marcha y por la elevada demanda compradora. Luis Corral, CEO de Foro Consultores, asegura que a este panorama se suma el intento fallido de comercializar viviendas nuevas a precios tan elevados que no hay demanda que los pague. La inflación, la Guerra en Ucrania, la falta de suelo finalista o los elevados costes de construcción están detrás de este fenómeno.

Y en este escenario de tanta incertidumbre, para promover hay que ser un valiente, según el CEO de Foro Consultores, que añade que «por mucho que queramos estirar los precios para que los planes de negocio encajen, llega un momento en que el comprador de esas viviendas, tiene unas capacidades de compra limitadas. No son infinitas».

idealista/news entrevista a Corral para tomar el pulso al mercado de obra nueva en España.

¿Cómo ves el sector inmobiliario en España en la actualidad?

El confinamiento configuró una situación de ahorro de las familias muy grande. Y lo más importante es que cambió los hábitos de vivir las casas de muchas familias, que decidieron cambiar de vivienda, lo cual en estos años ha dinamizado mucho nuestro sector. No de manera igual en toda España, Hay dos Españas, que son las Españas que pierden población, generalmente población cualificada, joven, bien preparada, que no encuentran en su pueblo de origen unas expectativas de desarrollar sus aspiraciones, y deciden irse a ciudades donde sí creen que lo encuentran. Un ejemplo claro es Madrid, pero también hay otras ciudades que están recibiendo población de otras, como puede ser Barcelona, Valencia o Málaga, y hay otras que desgraciadamente están perdiendo una población muy valiosa. Así, hay sitios donde sobran casas y en otros faltan.

Entonces nos hemos encontrado estos años con una demanda potente, fruto de esas tasas de ahorro y de esos cambios de hábito. Y desgraciadamente nos hemos encontrado en esas ciudades grandes con cierta crisis de oferta. No había suelo suficiente para atender a la demanda que venía y el suelo tarda en ‘cocinarse’, en ser apto para que se puedan edificar viviendas. Entonces nos hemos encontrado con una escasez de oferta. Pongo el ejemplo de Madrid, porque es una ciudad muy dinámica, que ha recibido mucha población y que es un ejemplo muy claro, pero que también es aplicable a otras ciudades. Ante la poca oferta y la mucha demanda, ha habido una subida de precios. A esto hay que sumarle el aumento de los costes de construcción por razones de crisis, de transporte, de materias primas.

Y ahora con la guerra de Ucrania ha llegado a unos niveles que ha hecho que muchos promotores vean inviable poder sacar adelante sus negocios, lo cual todavía reduce más la demanda. ¿Quién ha sobrevivido mejor a esta situación? Aquellos que tenían en su despensa el suelo, que es la materia prima que son principalmente las empresas cotizadas y fondos inmobiliarios. Porque en todo este escenario el coste del suelo no solo no se ha mantenido, sino que se ha encarecido. 

Cuando tienes la necesidad de crear un hogar independiente, tienes que hacerlo porque eso es lo más importante y porque además tu casa es donde vas a desempeñar tu vida familiar

¿Cómo afecta al inmobiliario la inflación y los tipos de interés?

Yo creo que el conflicto de Ucrania ha trastocado la estructura económica, me atrevería a decir de manera mundial, y ha generado una crisis energética brutal. Y al final se ha traducido en que todos los países desarrollados, Europa y Estados Unidos, fundamentalmente, estamos viviendo unas tasas de inflación que hacía 30 años que no vivíamos. La inflación es un cáncer para la economía porque encarece los precios y al final eso afecta de manera muy notable en el mercado inmobiliario, porque hay que gastar más en cosas básicas, es decir, en gastos corrientes. Todo esto detrae recursos para las grandes inversiones de las estructuras familiares que por orden de importancia está la vivienda como grandísima número uno, a pesar de que hay una cantidad importante que va normalmente financiada, y los coches. Entonces, una inflación alta, sostenida en el tiempo afecta generalmente a las clases económicas más débiles y a los jóvenes, que generalmente tienen una estructura de ingresos profesionales o salariales endémicamente baja para los tiempos que a lo mejor he vivido yo.

Con respecto a los tipos de interés, pues inciden en el mercado inmobiliario, básicamente en el coste de la financiación. Estos últimos años ha cambiado la cultura de la formalización de hipotecas porque se han hecho muchísimas, la mayoría hipotecas a tipo fijo, con lo cual ahora esas familias están tranquilas, pero tenemos una cartera de hipotecas de tipo variable que todavía es mayoritaria.

Llevábamos unos años viviendo en un oasis hipotecario, es decir, con un euríbor negativo y con unas capacidades de endeudamiento y de financiación donde el dinero era casi regalado, que es otra de las razones que ha ayudado a que el mercado estos años de postpandemia haya sido muy dinámico. Es decir, el dinero era prácticamente gratis, ahora se ha encarecido. Yo tengo el dato de la economía americana, que siempre es más resuelta en poner medidas para salir de los problemas: el tipo hipotecario está entre un 5% y un 6% y en ese escenario ya se ha producido un resentimiento o una detracción de la demanda. No se ha parado, pero se ha ralentizado. Ahora estamos en tipos del 2% en España, que yo creo que es un tipo muy razonable. Por fin la banca empieza a poder tener márgenes financieros, pero inevitablemente el que estaba antes pagando 100 ahora a lo mejor tiene que pagar 150 o 200. 

¿Cuánto se tarda de media en convertir un suelo no finalista en finalista?

El suministro de suelo, que es la materia prima de lo que estamos hablando, es decir, en la producción de las casas, es algo muy delicado porque requiere un cocinado, es decir, una preparación que tiene componentes técnicos y urbanísticos. Entonces ahí hay ejemplos para todos los gustos. La media podríamos decir que podemos estar hablando entre tres y cinco años para que un suelo que se califica como urbanizable en un momento determinado, ya sea apto para solicitar licencia. Ese sería el suelo que llamamos finalista. Hay casos extremos. Tenemos, por ejemplo, en Pozuelo de Alarcón (Madrid), un sector que se conoce de hace muchos años, ARPO, que lleva más de diez años cocinándose y hay otros que salen más fáciles cuando a veces los componentes técnicos o urbanísticos son más fáciles.

Las promotoras no contratan estudios de mercados, se están frenando proyectos de obra nueva, ¿qué está pasando?

En este escenario de tanta incertidumbre donde decíamos que el coste del suelo se ha incrementado, que el coste de la construcción está muy alto, altísimo y además es inestable en el tiempo, pues para promover hay que ser un valiente, porque si vas con los números muy ajustados, que es lo normal, te has comido el margen.

Por mucho que queramos estirar los precios para que los planes de negocio encajen, llega un momento en que el comprador de ese proyecto, tiene unas capacidades de compra limitadas. No son infinitas. Nosotros ya sabemos casos donde eso se ha generado. Se ha salido al mercado con unos precios que le encajaban al promotor, pero muy altos, y el mercado ha dicho que no. Es otra causa de que se estén retirando proyectos del mercado. Se tantea y si no funciona, se retiran.

Quien ha hecho el ejercicio de opcionar el suelo, que es una fórmula habitual, jugándose un poco de dinero a ver si hay respuesta comercial, pues pierde el valor de la opción de compra, pero no se pone en riesgo más porque no le va a funcionar. Ha pasado hace poco y pongo un ejemplo en Madrid, en Sanchinarro, que es un barrio muy conocido. Aquí ha habido un proyecto que ha salido a 6.000 euros el m2 y no ha habido respuesta por parte de posibles compradores.

Entonces, ¿la promoción no se lleva a cabo porque la demanda no es capaz de pagar los precios ofertados?

Esos precios de los que te está hablando el promotor son fruto de un suelo caro, de un coste de construcción muy alto que le lleva, si quiere mantener su estructura de márgenes intacta, a un precio de venta inusualmente alto y el mercado hay momentos en que dice basta: y yo aquí o no llego o no quiero pagar este precio por esta vivienda.

¿Cómo crees que se va a desarrollar esto? Porque hay visos de que van a bajar los precios de construcción

Con respecto a las expectativas de los costes de construcción, las últimas informaciones que tengo yo hablando con clientes, es que los precios de construcción están estabilizados a un nivel muy alto, pero parece que ya se alejan un poco los miedos de nuevas subidas y por lo tanto de que te cambien el paso a mitad de partido, que es lo que más daño hace. Porque tú ahora puedes hacer un plan de viabilidad sobre la base de un coste de suelo, te sale un margen y un precio de venta y si el mercado te lo aguanta muy bien, tienes el negocio asegurado. Pero yo creo que ahora mismo, en ese sentido, las expectativas son esas. Además, se detecta que hay materias primas que ya están bajando de precio.

Aunque todavía están caros los transportes por todos los conflictos geopolíticos, las situaciones que ha habido en China, que hay en determinados mares.

Para promover hay que ser un valiente, porque si vas con los números muy ajustados, que es lo normal, te has comido el margen

¿Qué pasa si hay aumento de costes de materias primas durante la construcción de las viviendas? ¿se llega a trasladar la subida al comprador final?

En una promoción, no. Tú como comprador tienes un precio cerrado que va a misa. Otra cosa que en un momento determinado el promotor diga pues mira, resuelvo los contratos, pago las indemnizaciones que vienen en los contratos o las penalizaciones y me retiro. Eso normalmente no se hace porque además tiene un daño reputacional muy grande, habida cuenta de que además los principales operadores son empresas cotizadas, grandes fondos, que eso yo creo que les haría mucho daño. Lo que sí se está haciendo es intentar un cambio de constructora, pero que no tienes garantizado que te den un precio nuevo, renegociación y va contra los márgenes de la propia promotora.

Donde se está desarrollando ahora mismo más obra nueva en España

Los sitios donde se está desarrollando más obra nueva en España son aquellos que tienen un dinamismo de demanda mayor, que son ciudades con una actividad económica, ya sea industrial, de servicios o turística, que hacen que esa España que se está vaciando en un sitio sobren casas y en otros sitios falten porque la demanda se traslada allí. Generalmente demanda de gente joven, bien cualificada. Una pena para los sitios de donde se van y para los sitios donde vienen, pues ahí esperan poder desarrollar su proyecto vital.

¿Cuál es el perfil de comprador de la obra nueva en venta? 

El perfil de comprador de obra nueva de la escasa obra nueva que estamos teniendo desde hace un tiempo y tenemos ahora es un perfil repositor, es decir, son familias que tienen su casa, que la pueden monetizar y dar un salto sobre la base de un hasta ahora endeudamiento barato y conseguir tener la casa que quieren, porque se han dado cuenta de que la vida es muy corta y que hay que disfrutarla y que quieren vivir mejor.

¿Los jóvenes alquilan vivienda porque quieren o porque no pueden comprar?

Creo que todos vemos la compra como una inversión y el alquiler como un gasto. Entonces yo creo que mayoritariamente la tendencia es a la compra. Entonces se ven abocados a alquiler, pese a su voluntad.

El tener una vivienda en propiedad, seas joven, maduro o mayor es que generas un elemento patrimonial, es decir, tienes una disciplina de ahorro que transformas en un patrimonio que en un momento determinado te puede permitir mejorar tus niveles de vivienda porque tu vida haya prosperado o que puedas llegar a una jubilación, donde tienes un hogar donde puedes disfrutar tus últimos días tranquilamente porque a esas edades ya tienes la hipoteca pagada o hay fórmulas incluso para monetizar ese patrimonio y poder tener un colchón para disfrutar de tus días finales.

Los potenciales compradores de viviendas nunca antes han estado mejor informados al ir a ver al comercial en el punto de venta y antes de que les enseñen las calidades y de resolver una serie de dudas

¿Qué pasa con la venta de NPL y de reos? ¿Se ha paralizado la venta de paquetes de inmuebles hipotecados?

No, no, sigue habiendo ventas. Lo que pasa es que esta situación de incertidumbre, no solo en el territorio nacional, sino a nivel europeo, a nivel americano, hace que las nuevas entradas de inversiones sean más prudentes. Nosotros nos estamos encontrando con que la frase de moda de los últimos meses en el entorno inversor es “wiat and see” que literalmente significa “vamos a esperar un poco y ver cómo evoluciona esto”.

¿Sigue en alza la venta de segundas residencias?

La segunda residencia ha sido una tipología inmobiliaria que ha estado muy dinámica por las mismas razones que lo está la primera vivienda. El teletrabajo ha configurado o ha sido parte del cambio de configuración de la manera de vivir las casas. Y además, hablando de segunda residencia y de la oferta que tiene un país como España desde el punto de vista turístico, eso se haya extendido no solamente al mercado nacional, sino al mercado internacional. Entonces ha habido hasta ahora un mercado muy dinámico, de segunda residencia y es más, en los últimos meses, desgraciadamente, como consecuencia de la guerra de Ucrania, hemos notado un incremento de demandantes de países limítrofes, tipo Polonia, Eslovenia, Eslovaquia.

¿Y por qué zona suelen mirar una vivienda?

Donde lo hemos comprobado nosotros de manera directa ha sido en Canarias, pero nos consta también está operativa en la Costa del Sol, en Cota Brava y Alicante.

¿Cómo ha cambiado la pandemia la forma de vender casa?

La pandemia lo que ha provocado es que se consolide lo que ya venía gestándose, que es el mundo online. En nuestro caso, aproximadamente como un 30% de los contactos que se generan son online, pero al final la manera de comercializar sigue siendo la misma. Al final el mundo online se tiene que conectar con el mundo físico y ahí, salvo raras excepciones, se cierra la venta en el mundo físico. Lo que sí se ha ganado muchísimo es en la generación de contactos y en la transmisión de la información a la gente interesada que ahora mismo es notabilísima. O sea, los potenciales compradores de viviendas nunca antes han estado mejor informados al ir a ver al comercial en el punto de venta, antes de que les enseñen las calidades y de resolver una serie de dudas. Es decir, cuando una persona interesada va a un punto de venta físico, ya lleva muchos deberes hechos por toda la información que se les suministra previamente.

¿Las viviendas son más fáciles de vender ahora que antes gracias a tecnología como el virtual home staging o videovisitas?

Con todo el desarrollo de las nuevas tecnologías, que al final el denominador común es que un proyecto que no existe lo que tienes que hacer es a la persona interesada darle las mayores facilidades para que su imaginación llegue lo antes posible a cómo va a ser esa vivienda futura. Entonces, en la medida que eso se consigue y ha habido un desarrollo tecnológico muy importante en ese sentido, pues todo eso facilita desde luego todo el proceso de venta y a la vez lo vuelve más competitivo, porque al final la clave de la competencia en comercialización ya no es tener esa técnica, sino no tenerla. ¿Por qué? Porque al final es un elemento competitivo que ya se ha hecho común y que el deterioro es no tenerlo.

¿Es buen momento comprar casa o es mejor esperar?

Cuando tienes la necesidad de irte a vivir, de crear una familia, de crear un hogar independiente, tienes que hacerlo porque eso es lo más importante y porque además tu casa es donde vas a desempeñar tu vida familiar y la vas a disfrutar. Entonces da un poco igual el momento del mercado, tienes la necesidad, que es lo prioritario. Bien es cierto que tienes que ser prudente y que tienes que ser capaz de comprar algo que puedas pagar, aunque ya la banca se encargará de recordártelo. Si la motivación de tu compra es una vivienda de segunda necesidad, como puede ser una vivienda turística o si es un motivo de inversión y hay ciertas amenazas en el mercado, a lo mejor conviene seguirlas de cerca y ver cómo evolucionan las cosas, sobre todo para ver qué camino siguen: si vamos a ir a peor, si nos vamos a estabilizar o si, como dice Bruselas, España a finales de 2023 va a tener una inflación del 3,4. Y esa es mi nota positiva de hoy. Fuente: Autores: @pmartinez-almeida y @luis manzano Idealista.com