- El valor de la vivienda nueva y usada se encareció un 2,2 % en tasa trimestral y deja la variación interanual en un 4,4 % en el cuarto trimestre del año (2,3 % en términos reales, descontando la inflación).
- Al dinamismo mostrado durante todo el año por las zonas costeras se han sumado este trimestre varios polos de empleo, entre los que destaca la provincia de Madrid (+7 % interanual).
- Las capitales donde la vivienda se ha encarecido más de un 10% respecto al cuarto trimestre de 2023 fueron Soria (+17,3 %), Málaga (+12,4 %), Valencia (+11,8 %) y Alicante (+10,8 %).
- La tasa de esfuerzo se sitúa en 35,5 % a nivel nacional, en línea con el nivel de accesibilidad razonable, si bien supera el 50 % de la renta disponible en varios municipios de las provincias de Málaga, Alicante, Baleares, Barcelona, Cádiz, Guipúzcoa y Madrid.
- El valor medio en España está un 14,6 % por debajo del máximo de 2007. Baleares, la provincia de Santa Cruz de Tenerife y las capitales de Palma y Málaga han superado los precios de la burbuja, según los datos de tasaciones.
Madrid, 30 de diciembre de 2024 – Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa by Accumin reflejan una aceleración en el aumento de los precios en el último trimestre del año. Según la estadística IMIE Mercados Locales publicada hoy, el valor medio de la vivienda se incrementó un 2,2% trimestral y un 4,4% interanual. Descontando el efecto de la inflación, el crecimiento interanual fue del 2,3 % en términos reales, frente al 1,0 % registrado el trimestre anterior.
El abaratamiento del coste de la financiación tras el cambio en la política monetaria del BCE y una mayor facilidad de acceso al crédito han impulsado la demanda. “La resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares durante el último año han contribuido a mantener la solvencia de una demanda que ha aumentado a causa de la inmigración y de las compras de no residentes”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Un número creciente de polos de empleo que se habían mantenido en el entorno de la estabilización durante varios trimestres se suman al dinamismo mostrado por las zonas de costa este año. “Destaca especialmente el caso de la provincia de Madrid, con un crecimiento interanual del 7 % en el cuarto trimestre, por encima de las variaciones en torno al 2,5 % de trimestres precedentes, muy alineadas con la inflación y, por tanto, cercanas a un crecimiento real del 0 %”, explica Arias.
También los polos de Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza aceleraron los precios este trimestre, en tanto que Barcelona mantuvo el impulso.
“En un contexto de resistencia del empleo, ahorro elevado, normalización del poder adquisitivo de los hogares y restablecimiento de la confianza del consumidor, se espera que el abaratamiento de la financiación continúe estimulando paulatinamente tanto la demanda residencial como la inversión”, destaca Arias.
De esta forma, las compraventas de vivienda continuarían en niveles robustos en 2025, aunque con crecimientos razonables, tanto en volumen como en precios. Entre los factores que podrían moderar la tendencia al alza, Cristina Arias destaca el elevado nivel en que ya se encuentran las transacciones (superan la media histórica de 522.000 operaciones anuales), la escasez de oferta de vivienda en las zonas de concentración de la demanda que limita la creación de hogares, y el tensionamiento de los precios derivado de esa falta de oferta, que dificulta el acceso para una parte relevante de la población.
Considerando las variaciones interanuales registradas en los cuatro trimestres del año, el crecimiento medio del precio de la vivienda nueva y usada en 2024 ha sido de un 3,5 %.
El valor medio de 1.846 €/m2 en el cuarto trimestre es un 14,6 % inferior al máximo alcanzado en el cuarto trimestre de 2007. Desde el mínimo registrado en verano de 2015, el precio en España se ha encarecido casi un 45 %.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS (datos de evolución interanual en el Anexo 1)
Los crecimientos interanuales se aceleran o mantienen su intensidad en 13 de 19 comunidades autónomas y las variaciones trimestrales registran un repunte. Destacan los incrementos sostenidos durante varios trimestres en los dos archipiélagos, Cantabria y Asturias, así como los impulsos recientes e intensos en Madrid y Andalucía.
En el cuarto trimestre, registraron aumentos interanuales superiores al 6 % las comunidades autónomas de Baleares (+10,8 %), Cantabria (+8,5 %), Canarias (+7,1 %), Madrid (+7,0 %), La Rioja (+6,7 %), Comunidad Valenciana (+6,5 %) y Asturias (+6,4 %). Solo las ciudades autónomas de Ceuta (-2,5 %) y Melilla (-1,5 %) registraron pequeños ajustes a la baja respecto al último trimestre de 2023.
Las regiones más dinámicas entre el tercer y el cuarto trimestre (tasa trimestral) fueron Andalucía (+4,3 % trimestral), Baleares (+3,9), Madrid (3,9 %), Cantabria (+2,5 %), Comunidad Valenciana (+2,2 %) y Cataluña (+1,9 %).
Islas Baleares es la única comunidad autónoma donde, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, la vivienda supera los máximos de la burbuja: +16,9 %. Del resto, la región que más se aproxima al valor alcanzado en el ‘boom’ es la Comunidad de Madrid, que se encuentra un 2,5 % por debajo de su referencia de máximos.
PROVINCIAS (datos de evolución interanual en el Anexo 2)
En general, se sostiene un dinamismo moderado en precios, si bien se amplía el impulso más pronunciado en áreas costeras y polos de empleo. Entre las zonas costeras destacan los crecimientos acumulados en Málaga (+13 % interanual), Santa Cruz de Tenerife (+11,5 %) e Islas Baleares (+10,8 %). Otras provincias que también registraron crecimientos importantes en tasa interanual fueron Soria (+15,3 %), Valladolid (+8,6 %), Alicante (+8,5 %) y Cantabria (+8,5 %).
Cristina Arias matiza que “Soria registró un repunte intenso en el segundo trimestre que se ha suavizado desde entonces, manteniéndose cerca del crecimiento de la inflación en el tercer y cuarto trimestre. Igualmente, en Valladolid el repunte se produjo en el tercer trimestre y también se ha suavizado”.
En cuanto a los principales polos de empleo, la vivienda en la provincia de Madrid ha intensificado su crecimiento trimestral (+3,9 % entre el tercer y el cuarto trimestre frente al 1,6 % en el tercero), lo que deja crecimiento interanual en un 7 %, impulsado tanto por la capital como los municipios del área metropolitana.
En los polos de empleo que representan las provincias de Málaga (13,0 %), Sevilla (+3,1 %), Valencia (+6,5 %) y Zaragoza (+3,6 %) también se confirma una aceleración de los precios este trimestre, impulsada en la mayoría de los casos por sus capitales, aunque en las provincias de Málaga y Valencia el segmento vacacional ha jugado un papel relevante. Por su parte, la provincia de Barcelona mantiene su evolución: +4,2 % interanual (frente a +4,9 % en el tercer trimestre) y +1,1 trimestral (frente a +2,2 % en el tercer trimestre).
Hasta 8 provincias y ciudades autónomas registraron en el cuarto trimestre descensos en el precio medio de la vivienda nueva y usada respecto al año anterior, destacando con los mayores ajustes las provincias de Córdoba (-3,2 %) y de Albacete (-3,1 %).
La provincia de Santa Cruz de Tenerife superó el trimestre pasado el valor alcanzado en el periodo 2007 / 2008 y es, junto con Baleares, la única provincia que se encuentra actualmente en máximos históricos, concretamente un 2,5% por encima. La provincia de Madrid (-2,9 %) se aproxima a su máximo del ‘boom’, mientras que Barcelona se mantiene más alejada (-19,1 %).
En el otro extremo, Toledo es la provincia que se encuentra más lejos de los máximos de la primera década de los 2000, con una caída acumulada del 37,6 %, seguida de la provincia de Huelva (-34,2 %). En otras 10 provincias la distancia a máximos supera el 30 %.
CAPITALES (datos de evolución interanual en el Anexo 3)
El grueso de las capitales españolas registra variaciones interanuales positivas entre el +2 % y el +8 %. Con aumentos superiores al 10 % destacan las ciudades de Soria (+17,3 %), Málaga (+12,4 %), Valencia (+11,8 %) y Alicante (+10,8 %). En el extremo contrario, la vivienda se abarató respecto al mismo periodo del año anterior en Lugo (-2,9 %), Ceuta (-2,5 %) y Melilla (-1,5 %).
En las dos mayores capitales la vivienda se encareció en el último año por encima de la media nacional. La vivienda en Madrid es un 7,1 % más cara que en el cuarto trimestre de 2023 (frente al 4,6 % interanual del trimestre previo) y en Barcelona el aumento en el último año es del 5,7 %, frente al 5,1 % del tercer trimestre.
En tasa trimestral (entre el tercer y el cuarto trimestre), se ha producido un impulso generalizado con la mayoría de las capitales, con incrementos entre el 0,5% y el 3 %. Destaca la evolución de la vivienda nueva y usada en Valencia capital (+4,2 % trimestral), seguida de San Sebastián (+3,6 %), Huesca (+3,4 %), Oviedo (+3,4 %), Málaga (+3,3 %) y Madrid (+3,3 %). En ocho capitales la vivienda se redujo ligeramente entre el tercer y el cuarto trimestre, con los descensos trimestrales más intensos en León (-1,9 %) y Soria (-1,1 %).
Palma de Mallorca y Málaga son las dos únicas capitales que, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, superan los máximos de la burbuja de 2007: un 12,1 % y un 4,6 %, respectivamente. Muy cerca se encuentran Madrid (-0,2 %) y Santa Cruz de Tenerife (-1,2 %). Otras siete capitales se sitúan a menos de un 10 % de distancia de sus máximos durante el ‘boom’.
En el extremo opuesto, las capitales que se mantienen más lejos de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real (-43 %) y Lleida (-39,5 %).
San Sebastián es la capital con el €/m2 más caro del territorio nacional (4.412 €/m2), seguida por Madrid (4.030 €/m2) y Barcelona (3.937 €/m2). A continuación, a cierta distancia, se encuentran Palma de Mallorca (2.983 €/m2), Bilbao (2.831 €/m2), Málaga (2.536 €/m2), Cádiz (2.500 €/m2) y Vitoria (2.274 €/m2). Las más baratas se localizan en Zamora (1.119 €/m2), Ciudad Real (1.130 €/m2) y Lugo (1.136 €/m2).
OTRAS CIUDADES RELEVANTES (pág 20 del informe completo y anexo 4 de este documento)
La estadística IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de compraventas.
En el cuarto trimestre de 2024, la vivienda registró incrementos interanuales superiores al 12 % en Vélez Málaga (+14,4 %), La Laguna (+13,4 %), Marbella (+13,2 %), Torrelavega y Chiclana de la Frontera (ambas con +12,3 %).
DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES
La totalidad de los distritos de Madrid reflejan incrementos interanuales de precio entre el 2,4 % y el 10 %, con el grueso de distritos creciendo entre el 6 % y el 9 %. Los mayores incrementos en el último año se localizaron en Ciudad Lineal (+10,0 %), Villaverde (+9,1 %), Arganzuela (+9,1 %) y La Latina (+9,1 %). Según las tasaciones de Tinsa by Accumin, la vivienda supera los 5.000 €/m2 en Barrio de Salamanca (6.422 €/m2), Chamberí (5.952 €/m2), Centro (5.360 €/m2), Chamartín (5.328 €/m2) y Retiro (5.002 €/m2).
En Barcelona, los precios de los distritos experimentan incrementos interanuales entre el 1,1 % y el 7,3 %, destacando por encima del 6,0 % el distrito de Eixample (+7,3 %), Sant Martí (6,3 %) y Horta-Guinardó (6,2 %). Solo en Sarrià Sant Gervasi la vivienda supera los 5.000 €/m2 (5.184 €/m2). Le siguen con los mayores precios unitarios en Les Corts (4.650 €/m2), Eixample (4.553 €/m2) y Gràcia (4.213 €/m2).
Málaga registra variaciones interanuales elevadas entre 6,5 % y 28,1 %, con el grueso de distritos creciendo entre 10 % y 15 %. También en Valencia se registraron aumentos significativos en tasa interanual en sus distritos, en una banda entre el 2,4 % y 19,9 %. En la capital andaluza, Sevilla, la evolución de precios en el último año es más contenido, con un ligero ajuste interanual en el distrito Sur (-2 %) y subidas en el resto, que alcanzan el 7,5 % en el caso de Cerro-Amate. Por su parte, en Zaragoza el grueso de los distritos creció entre el 4 % y el 8 % interanual, con el distrito de La Almozara alcanzando un 11,9 %.
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 4º TRIMESTRE 2024
- Esfuerzo teórico anual: 35,5 % de la renta disponible del hogar medio.
- Importe medio de nuevas hipotecas: 142.758 €.
- Cuota hipotecaria media: 719 €/mes.
- Compraventas / parque: 25,5 transacciones por cada 1.000 viviendas (41,3 en Alicante)
- Visados de obra nueva / parque: 4,6 visados por cada 1.000 viviendas. (12,6 en Sevilla)
ESFUERZO TEÓRICO ANUAL DE COMPRA
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
“La moderación de la inflación y la regularización de los salarios ha permitido en 2024 ir restableciendo el poder adquisitivo de los hogares y ha contribuido al mantenimiento de la tasa de esfuerzo en niveles razonables”, apunta Cristina Arias. La tasa de esfuerzo teórico de compra aumentó seis décimas en el último trimestre, hasta situarse en el 35,5 %, todavía en línea con lo que se considera un nivel de accesibilidad razonable (35 %).
Las provincias más tensionadas son Baleares (67 %) y Málaga (58 %), en donde un hogar medio necesitaría destinar más del 50 % de su renta disponible al pago de la hipoteca de su primera vivienda. Les siguen Cádiz (43 %), Madrid (40 %), Barcelona (39 %) y Alicante (39 %). Hasta en 10 provincias, una más que el trimestre anterior, se supera el nivel de accesibilidad razonable del 35%.
El esfuerzo para pagar la hipoteca se intensifica a nivel municipio. El porcentaje de renta disponible del hogar que es necesario dedicar alcanza en Marbella el 74 %, en Torrevieja el 62 % y el 60 % en Benidorm. Por encima del 50 % se sitúan la ciudad de Palma de Mallorca (59 %), Barcelona capital (59 %), Cádiz capital (59 %), San Sebastián (58 %), Málaga capital (55 %), Vélez (53 %), Madrid capital (52 %) y Sanlúcar de Barrameda (52 %). Las capitales de Salamanca y Sevilla, con una tasa de esfuerzo del 46 %, también superan el nivel de accesibilidad crítico del 45 %.
“Estas zonas se corresponden con polos de empleo y municipios de atractivo vacacional, donde empresas, residentes, inversores y turistas compiten por un espacio limitado y la oferta a corto plazo no logra ajustarse con la suficiente rapidez, lo que incrementa los precios residenciales”, explica Arias.
Con el comienzo de las bajadas de tipos de interés de referencia por parte del BCE desde junio de 2024, el coste hipotecario debiera irse reduciendo, lo que contribuiría a mantener un esfuerzo razonable. “Sin embargo, la estimulación de la demanda ante una mayor facilidad de acceso a crédito en combinación con el contexto de escasez de oferta actuaría de contrapeso, generando tensionamientos en los precios que continuarán dificultando el acceso en ciertas zonas de concentración de la demanda”, explica la directora del Servicio de Estudios.
CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el tercer trimestre de 2024 (último dato disponible) se situó en 142.758 €. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 719 euros en un entorno de tipos de interés en descenso, pero que continúan en niveles elevados.
Acerca de IMIE Mercados Locales
La estadística IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias, y capitales de España, a partir de las tasaciones de vivienda libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado. Los datos trimestrales presentados son provisionales y muestran resultados al cierre de la tercera semana, de forma que pueden sufrir ligeras modificaciones. Los datos definitivos estarán disponibles en la web durante la primera semana posterior a la publicación del informe
En enero de 2022 Tinsa by Accumin estrenó una actualización de su algoritmo de cálculo, dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se enriqueció la muestra con datos históricos adicionales y se actualizaron las ponderaciones asignadas a los distintos segmentos de mercado de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes.Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/corporativo/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
17 Comentarios
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