- El precio de la vivienda supera los 3.000 €/m² en Canarias, con incrementos de hasta el +11,4% interanual y un fuerte crecimiento acumulado desde 2019.
- La oferta de obra nueva en 2025 cubre en torno al 36% de la demanda real, generando un déficit estructural de más de 20.000 viviendas en el conjunto del archipiélago.
- El crecimiento demográfico se apoya principalmente en población extranjera, que explica la mayor parte de la creación de nuevos hogares en los últimos años.
- Las Palmas presenta el mayor desequilibrio del mercado, con un déficit superior a 12.000 viviendas y un aumento del endeudamiento de los hogares
- Santa Cruz de Tenerife muestra un mayor dinamismo promotor y un perfil de comprador más solvente, con menor dependencia del crédito hipotecario
Metrovacesa, una de las promotoras inmobiliarias líderes en España, presenta un nuevo análisis del mercado residencial en Canarias dentro de su iniciativa Metrovacesa R3search. El estudio sitúa al archipiélago como uno de los entornos más tensionados del país, donde la combinación de un territorio limitado y una demanda creciente está condicionando de forma estructural el acceso a la vivienda.
Un mercado condicionado por el límite físico del territorio
En los últimos años, Canarias ha experimentado un fuerte crecimiento de la demanda residencial. En el conjunto del archipiélago se han formado cerca de 39.000 nuevos hogares en los últimos cuatro años, mientras que la producción de vivienda nueva se ha situado en torno a las 14.000 unidades. Esto implica que la oferta cubre únicamente el 36% de la demanda real, cobertura que contrasta con la media nacional, que se sitúa en el 58,2%, ya de por sí insuficiente para equilibrar el mercado.
Este desajuste ha generado un déficit estructural que supera las 20.000 viviendas, en un contexto en el que la demanda continúa creciendo impulsada por un saldo migratorio positivo con fuerte peso de población extranjera. La limitada disponibilidad de suelo y los condicionantes propios del territorio dificultan la capacidad de respuesta de la oferta y consolidan un desequilibrio que se mantiene en el tiempo.
Precios en crecimiento sostenido
Como consecuencia de este desequilibrio entre oferta y demanda, los precios han mantenido una tendencia claramente alcista. En la provincia de Las Palmas, el valor medio alcanza los 3.012 €/m², con un incremento interanual del 11,4% y una subida acumulada del 57,8% desde finales de 2019.
En Santa Cruz de Tenerife, el precio se sitúa en 3.435 €/m², con un crecimiento interanual del 9,2% y una revalorización acumulada del 91,2%, la más elevada del archipiélago.
Las Palmas: mayor desequilibrio y presión financiera creciente
La provincia de Las Palmas presenta el mayor desajuste estructural del mercado canario. En los últimos cuatro años, la oferta ha cubierto únicamente el 61,2% de la demanda real, generando un déficit acumulado de 12.216 viviendas. Al ritmo actual de producción, serían necesarios más de cuatro años para absorber esta brecha, siempre que la demanda no continúe creciendo.
Este desequilibrio se produce en un contexto de fuerte presión demográfica. El crecimiento de población se apoya casi en su totalidad en residentes extranjeros, con un incremento acumulado de 48.945 personas desde 2021, mientras que la creación de hogares ya supera en un 84,6% las proyecciones previas.
En el ámbito financiero, el mercado hipotecario muestra una reactivación notable. El saldo total y el número de hipotecas firmadas crecen a ritmos muy superiores al avance de la renta, con un repunte del 30% interanual en las nuevas constituciones mensuales. Este dinamismo refleja principalmente una mayor presencia de compradores de primera residencia con menor ahorro previo, lo que apunta a una demanda más residencial y menos inversora, una señal positiva que, no obstante, exige una oferta suficiente en segmentos accesibles para que este perfil de comprador encuentre producto adecuado.
A esta situación se suma la ausencia de vivienda protegida en el periodo analizado, lo que elimina una de las principales vías de acceso para los hogares de renta media.
Santa Cruz de Tenerife: mayor dinamismo y demanda más solvente
En Santa Cruz de Tenerife, el mercado presenta una dinámica distinta, aunque igualmente tensionada. La actividad de obra nueva ha mostrado un mayor dinamismo relativo, con un volumen de visados que supera en un 32,5% la media de los últimos cuatro años y en un 128,7% la del periodo 2015-2020. Este repunte supera incluso el dinamismo registrado a nivel nacional, donde los visados de obra nueva se sitúan un 122,3% por encima de la media del periodo 2015-2020, lo que refleja un ciclo promotor especialmente activo en la provincia.
Sin embargo, este aumento de la producción no ha sido suficiente para corregir el déficit acumulado, que alcanza las 10.330 viviendas, lo que confirma que la demanda sigue siendo estructuralmente superior a la oferta.
El perfil de la demanda introduce un elemento diferencial. Solo el 60% de las compraventas se financia mediante hipoteca, mientras que el 40% restante se realiza al contado. Además, el comprador extranjero representa el 35,8% de las transacciones, lo que refleja un mercado con mayor peso de demanda internacional y con mayor capacidad adquisitiva.
Al igual que en Las Palmas, la vivienda protegida tiene una presencia prácticamente inexistente, con apenas 12 calificaciones provisionales de viviendas en el último año, lo que limita la capacidad del mercado para absorber la demanda de vivienda habitual de los hogares locales. A nivel nacional se han tramitado 15.503 calificaciones provisionales de vivienda protegida en los últimos doce meses. En Canarias, esta cifra es prácticamente inexistente, apenas 12 en Santa Cruz de Tenerife, lo que sitúa al archipiélago entre los territorios con mayor desprotección del parque asequible.
El caso de Canarias refleja cómo, en determinados territorios, el mercado residencial está condicionado por factores estructurales que van más allá de la evolución coyuntural de la oferta o del crédito. La combinación de un territorio limitado, una demanda creciente y una capacidad productiva insuficiente genera dinámicas de tensión sostenida que se manifiestan de forma distinta en cada provincia, pero que comparten como mismo origen la dificultad de adaptar la oferta a un crecimiento real y continuado de la demanda.
Sobre Metrovacesa:
Metrovacesa es una de las promotoras inmobiliarias líderes en España. Con más de 100 años de historia, su actividad principal se centra en la promoción y venta de viviendas y se complementa con el desarrollo de proyectos comerciales y la gestión activa de suelos. En la actualidad, cuenta con la mayor cartera de suelo líquida del mercado español, con una superficie total de 4,5 millones de m² edificables, que permitirá desarrollar más de 27.100 viviendas en todo el país. El valor de mercado de sus activos (GAV) alcanza los 2.561 millones de euros a junio de 2025. Su presencia geográfica es única y equilibrada con especial atención en algunas grandes ciudades. Asimismo, está presente en zonas turísticas de primer nivel y en ciudades de menor tamaño con alto potencial. La promotora tiene en marcha actualmente 105 proyectos activos en diferentes puntos de la geografía española, donde trabaja con partners locales para diseñar sus promociones en línea con las necesidades de cada uno de los mercados en los que está presente. Metrovacesa destaca por ofrecer las calidades, garantías y seguridad propias de una empresa que lleva más de un siglo creando hogares. La compañía, que comenzó a cotizar en el Mercado Continuo en el año 2018, tiene un equipo con larga experiencia en el sector y una plantilla de alrededor de 220 empleados y ha sido reconocida en varias ocasiones como una de las mejores empresas para trabajar en España.
